Acquisto casa: cosa controllare prima del rogito

zzzz4379Una volta individuata la casa che ci interessa acquistare e che verosimilmente – se ci si è affidati a un’agenzia di una grande città – si sia “bloccato” l’immobile firmando la “proposta irrevocabile di acquisto”, è il momento di effettuare i vari controlli sul venditore, sull’immobile e sui possibili vincoli od oneri gravanti su di esso.

1) STO ACQUISTANDO IL PIENO DIRITTO DI PROPRIETÀ?

Quando compro un immobile, devo essere sicuro della validità giuridica dell’acquisto e avere garanzie sulla possibilità di godere e disporre di quanto sto acquistando, per cui l’immobile in questione deve essere libero da oneri e vincoli di qualsiasi tipo. Pertanto, si dovranno effettuare i dovuti accertamenti presso le Conservatorie dei registri immobiliari, nonché presso le anagrafi comunali – se il venditore è sposato – al fine di verificare gli eventuali diritti del coniuge. Queste ispezioni presso i registriimmobiliari possono essere eseguite direttamente dall’acquirente, ma di solito vengono affidate a un professionista, che può essere un commercialista o un avvocato in sede di atto preliminare di notcompravendita, oppure il notaio in sede di stipula definitiva del contratto di compravendita. Ulteriori rischi possono derivare dal comprare da soggetti imprenditori, che siano i costruttori dell’immobile o meno.

2) I CONTROLLI PRESSO LE CONSERVATORIE 

Presso le Conservatorie dei registri immobiliari si potranno eseguire i necessari accertamenti riguardo l’eventuale esistenza di diritti di altre persone che limiterebbero il diritto di proprietà che ci accingiamo adacquisire, tra cui: usufrutto (anche parziale), ipoteca, servitù (ad es., di passaggio, di luce, strada, Enel, etc.), oneri reali (ad es., onere di riparazione del muro comune), etc. Per svolgere tali indagini, è necessario conoscere nome, cognome, paternità e data di nascita del proprietario dell’immobile: dati che, se non li conosciamo, li possiamo ricavare al catasto fabbricati, dove la proprietà urbana è censita sia territorialmente che nominativamente. Se dalla visura dei registri immobiliari dovessero risultare ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, diritti di terzi, servitù od oneri reali, è consigliabile tralasciare del tutto l’acquisto oppure farsi assistere da un legale fin dal contratto preliminare.

3) I CONTROLLI PRESSO IL COMUNE

Sempre per cautelarsi da possibili “sorprese”, occorre accertarsi all’anagrafe anche degli eventuali diritti del marito o della moglie del venditore sull’immobile in vendita stabiliti dal diritto familiare attualmente vigente – ed anche a questo di solito provvede il notaio (se il venditore è coniugato, è opportuno che il coniuge intervenga già nella stipula del contratto preliminare) – nonché di eventuali contratti di locazione di lunga durata. Occorre poi tener conto dei regolamenti edilizi – oltre che dei piani regolatori – e delle leggi sulla tutela del patrimonio artistico: in particolare, occorre verificare presso gli uffici comunali che l’immobile sia in regola con le norme sulle concessioni o licenze edilizie, una cautela molto importante per l’acquirente poiché una costruzione abusiva non solo fa perdere il diritto ad eventuali agevolazioni fiscali, ma può essere fatta demolire ed è soggetta alla confisca.

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4) I CONTROLLI SUL VENDITORE 

L’acquirente dovrà assumere informazioni sul venditore, sia che si tratti di un privato sia che si tratti di una società, magari la costruttrice stessa dell’immobile. Tale indagine – più facile nei piccoli centri che nei grandi, dove sono più frequenti gli “infortuni” nell’acquisto – è consigliabile se il venditore è un professionista, un impiegato o una casalinga, ma è assolutamente necessaria se si compra da un imprenditore edile o, più in generale, da una società di qualsiasi tipo. Infatti, poiché questi sonosoggetti alla procedura di fallimento in caso, appunto, di loro fallimento, occorre informarsi sulla solvibilità commerciale del venditore raccogliendo informazioni bancarie, allo scopo di valutare tale rischio. Ciò è tanto più vero se l’imprenditore è il costruttore dell’edificio e l’immobile è ancora in costruzione o,addirittura, esiste solo “sulla carta”, cioè la costruzione non è ancora iniziata.

5) I CONTROLLI SUL COSTRUTTORE 

Se l’imprenditore da cui si acquista è il costruttore dell’edificio, e l’edificio è ancora in costruzione, oltre alle informazioni bancarie, è bene farsi indicare dalla società stessa altri stabili da loro realizzati. A quel punto, è opportuno recarsi presso gli immobili in questione cercando di raccogliere notizie da persone che hanno acquistato tali appartamenti. In questo modo, oltre ad avere preziose informazioni sulla serietà del venditore, ci si potrà fare un’idea molto più concreta della qualità degli edifici costruiti dall’impresa, e del modo in cui si è comportata in caso di eventuali difetti di realizzazione o di reclami da parte degli acquirenti. Se invece l’edificio è stato già ultimato dal costruttore e sono già stati venduti degli appartamenti, le informazioni possono essere raccolte in modo più semplice anche in loco, presso gli acquirenti di appartamenti facenti parte dello stesso immobile.

6) I CONTROLLI SULL’IMMOBILE 

Qualora si acquisti un immobile già costruito, occorre valutare il suo stato di conservazione e di manutenzione, specie per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento, ascensore, etc., nonché verificare –magari con l’aiuto di un esperto – che rispetti le distanze da altri edifici di “vedute dirette e oblique”, di distanza dei tubi d’acqua “chiara” e “nera”, etc. Inoltre, nel caso in cui si compri un appartamento in un condominio o in un “parco”, è bene esaminare anche il regolamento di condominio per vedere se è conforme alle leggi e se vi sono delle clausole che contrastino con i propri interessi. Sempre nel caso di un appartamento non nuovo e facente parte di un condominio, le informazioni sul proprietario /affittuario – oltre che sulla regolarità dei suoi pagamenti condominiali, di cui l’acquirente è corresponsabile – possono essere raccolte presso l’amministratore del condominio.



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