Come avere un mutuo casa per investire nel mattone

zzzz89851) I PRINCIPALI TIPI DI MUTUO

Un primo tipo di mutuo utilizzato per comprare un immobile è il cosiddetto mutuo ipotecario bancario, che è erogato – dietro ipoteca dell’immobile stesso quale garanzia – da una banca (o da una finanziaria), la quale preleva i soldi dalla massa dei suoi depositi. Esistono poi i mutui, destinati all’acquisto di un’abitazione nuova (mutuo edilizio) o usata (mutuo fondiario) oppure utilizzabili anche per la ristrutturazione o per altre spese, che sono invece erogati da istituti di “credito fondiario”, anche se larelativa istruttoria può essere eseguita presso qualsiasi banca, e che sono collegati alle cartelle od obbligazioni fondiarie, che devono dunque essere collocate sul mercato e comprate dai risparmiatori. Inoltre, i mutui possono essere a tasso fisso – cioè con un “tasso di interesse” costante definito in anticipo – oppure a tasso variabile (ma non necessariamente lo è anche la rata), che è tuttavia preferibile soltanto nei periodi di inflazione o “costo del denaro” molto elevato, come erano ad es. gli anni Ottanta.

2) QUANTO POSSO AVERE IN PRATICA? 

Il mutuo non può normalmente superare l’80% del valore commerciale dell’immobile che si intende acquistare, anche se alcune finanziarie straniere (building society) arrivano fino al 90%. Inoltre, per ottenere il mutuo occorre fornire all’erogante delle garanzie: in pratica, chi chiede il mutuo deve avere un lavoro – meglio se con uno stipendio fisso – o un’attività imprenditoriale o dei beni immobili o un patrimonio di qualsiasi tipo. Anche quando si fa un’ipoteca sull’immobile, in genere si può ricevere al massimo un mutuo la cui rata incide sul proprio stipendio mensile per circa 1/3 (tuttavia sarebbe opportuno evitare che incidesse per più di 1/4 sul bilancio familiare). Se non si possiedono altri immobili, sarà stesso quello che si intende acquistare a fungere da garanzia, mediante l’iscrizione di un’ipoteca. Il mutuo andrà ripagato con versamenti periodici ripartiti lungo un arco temporale che va da un minimo di 5 fino a un massimo di 30 anni, ma a volte anche di 40 o 50 anni, e che costituisce la cosiddetta durata del mutuo.

3) TASSI, RATE E COSTO DEL MUTUO 

Le principali condizioni del mutuo, oltre all’importo erogato e alla durata, riguardano i tassi e la rateizzazione. Anche queste ultime due condizioni variano – a parità di altri fattori – da banca a banca, dunque scegliendo bene si possono risparmiare parecchi soldi: in particolare, per i tassi si possono riscontrare differenze di 1 o 2 punti percentuali, che per un mutuo di 100.000 € possono significare un risparmio di almeno 100 € al mese, ragion per cui è opportuno informarsi bene prima di scegliere. Il tasso e la durata del mutuo determinano il suo costo (cioè il guadagno della banca), che incide grosso modo per 1/3 sui soldi da restituire all’istituto e che, naturalmente, è più basso quanto più la durata in anni è breve ed il tasso è basso. Per il rimborso, infine, potete scegliere la forma di rateizzazione che preferite: quella mensile è leggermente più conveniente rispetto, ad esempio, alla rateizzazione semestrale. Si noti che esistono anche mutui con formule diverse: a rata costante ma a tasso e durata variabili, mutui a rate crescenti, etc.

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4) COME SI OTTIENE IL MUTUO 

I tempi di erogazione di un mutuo possono essere piuttosto lunghi – in genere da 2 a 6 mesi per un fondiario – dunque se si ha fretta potrebbe convenire rivolgersi a una finanziaria, cioè a un istituto specializzato in prestiti e mutui, che a sua volta riceve i soldi da una banca, per cui chiede dei tassi più esosi tuttavia eroga il mutuo in 15-20 giorni. Per ottenere il mutuo, occorre in entrambi i casi affrontare un’istruttoria del costo di alcune centinaia di euro (al solito, le finanziarie sono più costose anche per l’ammontare delle varie spese e commissioni), cui vanno sommate le spese per il perito che stima il valore della casa e quelle per il notaio che redigerà l’atto di ipoteca. I documenti necessari per l’istruttoria con una finanziaria sono: compromesso di acquisto, perizia del valore dell’immobile, pianta dell’immobile, attestato del datore di lavoro (se lavoratore dipendente) o copia della dichiarazione dei redditi (se lavoratore autonomo). Con una banca, invece, ne occorrono molti altri in più.

5) ALTRI TIPI DI FINANZIAMENTO 

Per finanziare l’acquisto di una casa o i mobili per arredarla, oppure per ristrutturarla, non esistono solo i mutui fondiari e ipotecari. I lavoratori dipendenti del settore privato possono chiedere un’anticipazione non superiore al 70% sul trattamento di fine rapporto (Tfr), che ovviamente non deve essere restituita. I dipendenti statali, invece, possono chiedere la cosiddetta “cessione del doppio quinto” dello stipendio. Inoltre, molti istituti di credito – soprattutto casse di risparmio e banche popolari – hanno varato varie forme di finanziamento per l’acquisto di una casa, che sono “mutui” quando garantiti da un’ipoteca sull’immobile, altrimenti si tratta di semplici “prestiti”. Infine, possono talvolta risultare utili anche i semplici prestiti personali, se l’importo non supera qualche decina di migliaia di euro, sebbene oltre al limite piuttosto basso ci sia il problema di un periodo di rimborso non superiore a 5 anni e quindi di rate di importo elevato (oltre che di un tasso di interesse di 2-3 punti più alto).



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