Come fare soldi con l’immobiliare: strategie

1) TIPI DI Gzzzz6821UADAGNO 

Il guadagno nel fare un investimento immobiliare deriva, essenzialmente, da uno o più dei seguenti tre meccanismi: (1) la rivalutazione nel tempo di un immobile: in particolare, se compro a un minimo del ciclo immobiliare e rivendo a un massimo, posso avere il maggiore profitto, tuttavia se compro al massimo e rivendo dopo solo pochissimi anni rischio di incassare una forte perdita; (1) la plusvalenza, cioè la differenza fra il prezzo di vendita e di acquisto, che si può rendere positiva, oltre che con la strategia appena descritta, anche comprando a forte sconto una casa locata e rivendendola libera, oppure comprando una casa a un’asta giudiziaria a un prezzo più basso di quello di mercato e poi rivendendola, o ancora, comprando la “nuda proprietà” di un immobile e rivendendo quest’ultimo alla morte dell’usufruttuario; (3) il canone di locazione, che rappresenta una rendita mensile. Naturalmente, in tutti e tre i casi le imposte riducono un po’ il guadagno netto, ma non cambiano la sostanza del discorso.

2) COME MASSIMIZZARE LA RIVALUTAZIONE 

Per trarre il massimo guadagno dalla rivalutazione nel tempo di un immobile, occorre essenzialmente (1) conoscere i cicli immobiliari e (2) acquistare e vendere al momento giusto, poiché in questo tipo di investimento il “timing” è un fattore decisivo, dal momento che da un anno all’altro nel mercato immobiliare ci possono essere delle variazioni nelle quotazioni talvolta “notevoli”, dove con questo aggettivo intendiamo da un 20% finanche al 100%. La strategia più semplice è comprare al minimodi un ciclo immobiliare e vendere a un massimo, anche se ovviamente non è facile riconoscerli se non seguendo un po’ il mercato. Come abbiamo visto nella pagina sui cicli immobiliari, però, non bastacomprare al minimo di un ciclo per fare un ottimo affare: occorre puntare sugli immobili che tendono a rivalutarsi di più nel tempo, ovvero quelli di pregio siti nel centro delle grandi città. Inoltre, bisogna tener conto del fatto che il mercato immobiliare nelle grandi città riparte (o rallenta) prima che nelle altre parti.

3) COME MASSIMIZZARE LA PLUSVALENZA

Possiamo massimizzare la “plusvalenza” di un investimento immobiliare – cioè la differenza fra prezzo di vendita e di acquisto di un immobile – sommando, alla strategia del comprare al minimo di un ciclo immobiliare e vendere ad un massimo, una seconda strategia, che peraltro può essere evidentemente l’unica applicabile con sicuro profitto quando non ci si trova in prossimità di un minimo del ciclo (e cioè nella maggior parte del tempo): acquistare un immobile all’asta, dove si può spuntare uno sconto finanche del 30% sul prezzo di mercato, e poi rivenderlo subito; comprare un immobile già locato, che comporta uno sconto di circa il 30% sul prezzo rispetto a uno libero, ma c’è lo svantaggio che per vendere occorre aspettare che l’inquilino liberi l’appartamento; acquistare la “nuda proprietà” di una casa, che comporta uno sconto percentuale sul prezzo variabile, in quanto esso risulta legato all’età dell’usufruttuario, ma in questo caso c’è l’incognita dell’imprevedibile data di morte dell’usufruttuario per poter poi vendere.

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4) COME MASSIMIZZARE IL REDDITO DA LOCAZIONE 

Per massimizzare il reddito che si può ricavare affittando un immobile, occorre scegliere l’immobile più “adatto”. In pratica, conviene in generale preferire uno o due appartamenti piccoli – diciamo di 40-60 mq – rispetto a uno grande di 80-120 mq, perché il reddito che se ne può ricavare affittandoli è maggiore, in proporzione al valore dell’immobile. Inoltre, gli appartamenti che rendono di più, anche dal punto di vista degli affitti, sono quelli siti nelle grosse città, dove c’è sempre una grande richiesta. In alternativa, se siete molto lontani da queste città, potete orientarvi presso una città universitaria, dove non avrete grossi problemi ad affittarli a degli studenti se li comprate al centro o comunque non distanti dalle strutture universitarie. Ovviamente, per guadagnare anche dalla differenza fra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, conviene comprare l’appartamento già locato, anche se in tal caso occorre prima accertarsi che l’inquilino sia un buon pagatore e farsi un’idea dei tempi di sfratto.

5) COME MASSIMIZZARE IL GUADAGNO TOTALE 

La strategia migliore per massimizzare il guadagno totale attraverso un investimento immobiliare liberamente scelto dipende soprattutto dal periodo del ciclo immobiliare in cui ci si trova. Se si è ad un minimo del ciclo, allora in generale conviene comprare un immobile “a sconto” pagandolo un 20-30% meno del prezzo di mercato (quindi in un’asta giudiziaria o già locato) e venderlo al prossimo massimo del ciclo, nel frattempo affittandolo ma facendo in modo di poter liberarlo prima del massimo del mercato. Se invece si è in una fase ascendente del ciclo immobiliare, conviene sempre comprare l’immobile a sconto per rivenderlo al massimo del ciclo, ma valutando la fattibilità della cosa e – qualora sia stato comprato all’asta – se affittarlo oppure rivenderlo subito. Se, infine, si è in una fase discendente o ad un massimo del ciclo immobiliare, l’opzione più sensata è “stare fermi”. L’acquisto della nuda proprietà, invece, ha senso solo se è fatto al minimo di un ciclo, ma è un investimento che ha un orizzonte temporale molto lungo.

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