Come investire in immobili in Italia

zz757477771) CONVIENE INVESTIRE NEGLI IMMOBILI?

Conviene comprare la casa per investimento? La domanda è tutt’altro che peregrina, perché come vedremo la convenienza o meno dipende dalla fase del ciclo immobiliare in cui ci si trova e dal tipo di investimento che si intende fare: acquisto di un immobile per rivenderlo dopo molti anni e magari nel frattempo affittarlo, acquisto di una casa già locata, acquisto della nuda proprietà di un appartamento, acquisto di un immobile all’asta, acquisto di fondi di investimento immobiliari per investire attraverso il canale finanziario, etc. In ogni caso, va subito detto che ci sono periodi – legati, appunto, al ciclo immobiliare – in cui è meglio stare lontano dagli immobili, altri in cui questo tipo di investimento diventa interessante o addirittura estremamente interessante. Inoltre, va detto che il mercato degli immobili non è speculativo a breve termine: l’investimento-casa, quindi, deve essere per lo meno a medio termine, se non a vita, a meno che non si compri una casa all’asta, nel qual caso la si può subito rivendere.

2) PICCOLO TAGLIO, GRANDE GUADAGNO 

L’era delle grandi speculazioni sugli immobili sembra essere alle spalle, complice la bassa inflazione che manda in pensione il mito della casa come bene rifugio, e non è il caso di attendersi per il futuro sbalzi di valore altrettanto grossi c ome in passato. Eppure, come vedremo, qualche chance di fare dei buoni investimenti acquistando oggi un immobile c’è. In particolare, il taglio piccolo – in pratica, un appartamento di 40-60 mq, cioè una o due camere più servizi, oppure un box auto – risulta molto commerciale: è l’unico di sicuro interesse in ogni zona delle grandi aree urbane ed è più interessante anche per la locazione. La richiesta della piccola taglia costituisce l’unica situazione di quasi equilibrio permanente fra domanda e offerta, pure nei periodi di crisi del mercato immobiliare: comprano soprattutto single o giovani coppie – almeno, quelli che non sono in fuga dalle città verso l’hinterland spaventati dai prezzi delle case – ma ci sono anche coloro che acquistano per puro investimento.

3) TIPI DI GUADAGNO 

Il guadagno nel fare un investimento immobiliare deriva, essenzialmente, da uno o più dei seguenti tre meccanismi: (1) la rivalutazione nel tempo di un immobile: in particolare, se compro a un minimo del ciclo immobiliare e rivendo a un massimo, posso avere il maggiore profitto, tuttavia se compro al massimo e rivendo dopo solo pochissimi anni rischio di incassare una forte perdita; (1) la plusvalenza, cioè la differenza fra il prezzo di vendita e di acquisto, che si può rendere positiva, oltre che con la strategia appena descritta, anche comprando a forte sconto una casa locata e rivendendola libera, oppure comprando una casa a un’asta giudiziaria a un prezzo più basso di quello di mercato e poi rivendendola, o ancora, comprando la “nuda proprietà” di un immobile e rivendendo quest’ultimo alla morte dell’usufruttuario; (3) il canone di locazione, che rappresenta una rendita mensile. Naturalmente, in tutti e tre i casi le imposte riducono un po’ il guadagno netto, ma non cambiano la sostanza del discorso.

4) COME MASSIMIZZARE IL GUADAGNO TOTALE 

La strategia migliore per massimizzare il guadagno totale attraverso un investimento immobiliare liberamente scelto dipende soprattutto dal periodo del ciclo immobiliare in cui ci si trova. Se si è ad un minimo del ciclo, allora in generale conviene comprare un immobile “a sconto” pagandolo un 20-30% meno del prezzo di mercato (quindi in un’asta giudiziaria o già locato) e venderlo al prossimo massimo del ciclo, nel frattempo affittandolo ma facendo in modo di poter liberarlo prima del massimo del mercato. Se invece si è in una fase ascendente del ciclo immobiliare, conviene sempre comprare l’immobile a sconto per rivenderlo al massimo del ciclo, ma valutando la fattibilità della cosa e – qualora sia stato comprato all’asta – se affittarlo oppure rivenderlo subito. Se, infine, si è in una fase discendente o ad un massimo del ciclo immobiliare, l’opzione più sensata è “stare fermi”. L’acquisto della nuda proprietà, invece, ha senso solo se è fatto al minimo di un ciclo, ma è un investimento che ha un orizzonte temporale molto lungo.



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