Come investire soldi nel mattone

zzzz88231) GLI ITALIANI, POPOLO DI PROPRIETARI 

Passata la “stagione d’oro” della rincorsa alla prima casa, ora circa l’80% delle famiglie italiane è proprietaria della casa nella quale abita, ma difficilmente quel 20% di famiglie non proprietarie abbandonerà presto la soluzione dell’affitto. Di conseguenza, il mercato è oggi animato prevalentemente da compravendite “di rotazione”: c’è chi compra la casa per migliorare il proprio standard abitativo, chi perché si deve spostare di città per lavoro, etc. Pochi, invece, comprano la casa perché non ce l’hanno ancora oppure come forma di investimento puro. Inoltre, con l’introduzione della moneta unica – l’euro – in Italia siamo passati da uno scenario inflazionistico a uno di stabilità dei prezzi, che comporta una minore domanda di case come beni-rifugio, la quale è stata – soprattutto in passato – una componente non secondaria della domanda totale di immobili. Ma come vedremo, anche se per tutte queste ragioni il mercato è un po’ più saturo, le occasioni per fare ottimi affari e investimenti non mancano.

2) LA CASA COME “BENE RIFUGIO” 

La casa rappresenta tradizionalmente il bene-rifugio per eccellenza, cioè un bene che mette al riparo il proprio capitale nei periodi di incertezza o di elevata inflazione, offrendo protezione contro guerre, cataclismi valutari, crisi economiche, etc. Infatti, un immobile è destinato comunque a rivalutarsi nel tempo, e mantiene il suo valore quando la moneta si svaluta a causa dell’inflazione, mentre evita il rischio di perdere i propri risparmi nel caso di scenari peggiori. Una volta, il mattone rappresentava l’unico bene-rifugio per un pubblico poco avvezzo ad altre forme di risparmio, mentre ora, di fronte alla moltiplicazione dei canali di investimento (finanziari e non) anche nello stesso ambito dei beni-rifugio, non è più l’unica opzione possibile, oltre al fatto che per varie ragioni il valore degli immobili non aumenta più come in passato. Perciò, l’acquisto di un immobile fatto solo per comprare un bene-rifugio – cioè senza badare troppo al prezzo e al “timing” dell’acquisto – oggi deve essere ben meditato, come sarà meglio chiaro fra poco.

3) IL MATTONE COME INVESTIMENTO 

Conviene comprare la casa per investimento? La domanda è tutt’altro che peregrina, perché come vedremo la convenienza o meno dipende dalla fase del ciclo immobiliare in cui ci si trova e dal tipo di investimento che si intende fare: acquisto di un immobile per rivenderlo dopo molti anni e magari nelfrattempo affittarlo, acquisto di una casa già locata, acquisto della nuda proprietà di un appartamento, acquisto di un immobile all’asta, acquisto di fondi di investimento immobiliari per investire attraverso il canale finanziario, etc. In ogni caso, va subito detto che ci sono periodi – legati, appunto, al ciclo immobiliare – in cui è meglio stare lontano dagli immobili, altri in cui questo tipo di investimentodiventa interessante o addirittura estremamente interessante. Inoltre, va detto che il mercato degli immobili non è speculativo a breve termine: l’investimento-casa, quindi, deve essere per lo meno a medio termine, se non a vita, a meno che non si compri una casa all’asta, nel qual caso la si può subito rivendere.

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4) PICCOLO TAGLIO, GRANDE GUADAGNO 

L’era delle grandi speculazioni sugli immobili sembra essere alle spalle, complice la bassa inflazione che manda in pensione il mito della casa come bene rifugio, e non è il caso di attendersi per il futuro sbalzi di valore altrettanto grossi c ome in passato. Eppure, come vedremo, qualche chance di fare dei buoniinvestimenti acquistando oggi un immobile c’è. In particolare, il taglio piccolo – in pratica, un appartamento di 40-60 mq, cioè una o due camere più servizi, oppure un box auto – risulta molto commerciale: è l’unico di sicuro interesse in ogni zona delle grandi aree urbane ed è più interessante anche per la locazione. La richiesta della piccola taglia costituisce l’unica situazione di quasi equilibrio permanente fra domanda e offerta, pure nei periodi di crisi del mercato immobiliare: comprano soprattutto single o giovani coppie – almeno, quelli che non sono in fuga dalle città verso l’hinterland spaventati dai prezzi delle case – ma ci sono anche coloro che acquistano per puro investimento.

5) MEGLIO COMPRAR CASA O STARE IN AFFITTO? 

Una famiglia – o anche, nella società di oggi, un single indipendente – che sia in cerca di casa come propria abitazione principale, a meno che non abbia i soldi per comprarsela senza chiedere un mutuo ha, normalmente, due opzioni: comprarla con un mutuo oppure andare in affitto. Tipicamente, poiché si tratta in entrambi i casi di destinare ogni mese una parte dello stipendio al mutuo o all’affitto, le famiglie – soprattutto se di reddito basso – tendono a scegliere l’opzione che, in base alle cifre di mercato, si rivela mensilmente meno onerosa: la quale in certi periodi può essere il mutuo, in altri l’affitto. Tuttavia, come vedremo, a meno che il mutuo non comporti una rata mensile proibitiva oppure non si abbiano i requisiti necessari per ottenerlo, l’acquisto di una casa scegliendo il giusto “timing” rispetto al ciclo immobiliare è in generale un’opzione nettamente migliore rispetto all’affitto, anche quando la spesa mensile per il mutuo risulta significativamente superiore a quella per l’affitto.



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