Come si calcola il valore di un immobile per la vendita

zzzz8373Soprattutto quando si fa un investimento immobiliare – ma diciamo, più in generale, quando si compra o vende una casa – è molto importante sapere come stimare (o far stimare) in modo corretto l’immobile che ci interessa trattare. La cosa non è semplicissima, ma qui daremo tutte le informazioni per procedere al meglio.

1) I VARI TIPI DI PREZZO 

Per permettervi di farvi un’idea del giusto prezzo per un particolare immobile, vedremo qui di seguito come si determina in modo abbastanza “scientifico” e preciso il prezzo richiesto dal venditore, che di solito è maggiore o uguale al prezzo di vendita effettivo: specie nei periodi più bassi del ciclo immobiliare, domanda e offerta si incontrano e concludono l’affare solo se c’è uno sconto, che può arrivare fino al 20%; inoltre, talvolta i proprietari chiedono un prezzo molto più alto – il cosiddetto “prezzo di affezione” – rispetto a quello stimato dagli esperti del mercato immobiliare (periti, agenti immobiliari qualificati, etc.), che a loro volta possono essere tentati di stimare un prezzo un po’ più basso (ad es., di un 10%) se sono coinvolti nella vendita, per facilitare la stessa. Agenti e periti indipendenti e seri, invece, si rifanno nella loro stima ai prezzi di vendita effettivi del mercato. Dunque, le stime e le perizie altrui sono utili e importanti, ma dobbiamo imparare a farci le nostre come verifica.

2) IL “PREZZO-BASE”: DIPENDE DAI MQ 

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla superficie commerciale in mq dell’immobile moltiplicata per il “valore a mq di zona” per immobili della tipologia e della taglia che ci interessa. Non tutte le parti di un immobile contribuiscono con lo stesso “peso” a determinare la superficie commerciale. In pratica, la superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni + i muri perimetrali (calcolati al 50% se confinanti con altri appartamenti o con parti comuni del condominio, altrimenti al 100%) + eventuali balconi (abbattuti anch’essi del 50% come superficie) + eventuali terrazze  e/o giardini (calcolati per 1/3, cioè al 33%). Tuttavia, se la terrazza/giardino è molto grande, la sua superficie può venire abbattuta finanche a 1/10 (è il caso, ad es., di una terrazza di 150 mq che “grava” su una casa di 100 mq). Le cantine ed i solai di solito non concorrono ad aumentare la superficie commerciale, mentre i box vengono valutati “a corpo”, non a mq.

3) COME DETERMINARE IL “VALORE A MQ DI ZONA” 

Vi sono essenzialmente tre metodi per conoscere il valore a mq nella zona e per la tipologia e taglia di immobile che ci interessa. Il primo è chiedere a persone della zona ed a varie agenzie immobiliari direttamente i prezzi di vendita effettivi. Il secondo modo, più preciso, è prendere delle riviste di annunciimmobiliari relativi a quella zona e riportare su un foglio elettronico come Excel i prezzi e la superficie in mq di almeno una decina di immobili della tipologia prescelta e di taglia simile a quella che ci interessa, dopodiché calcoliamo il prezzo al mq e, dividendo per il numero di immobili considerati, anche il suo valore medio. In alternativa, come prezzo unitario al mq è possibile usare le quotazioni immobiliari – in pratica, i valori minimo e massimo al mq per il Comune, la zona e la tipologia di interesse – dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, e poi moltiplicarli per il coefficiente di merito K relativo alle caratteristiche dell’immobile, dato dalla formula K = (K1 + 3 x K2) / 4, con K1 e K2 riportati nella tabella qui sotto.

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4) COME INCIDONO ZONA, TIPOLOGIA E TAGLIA 

Gli immobili siti in zone centrali di città sono, in generale, più costosi al mq rispetto a quelli in zone semicentrali, che a loro volta sono più cari rispetto a quelli siti in zone periferiche, mentre gli immobili siti in grandi città sono più cari di quelli che si trovano in città più piccole o, a maggior ragione, in paesini oppure in campagna. Inoltre, tipologie diverse di immobili hanno un prezzo diverso, anche di parecchio, ma pure la medesima tipologia può avere un prezzo diverso in base alla destinazione, che può essere abitativa, uso ufficio, commerciale, etc. Le principali tipologie di immobili monitorate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono: abitazioni signorili abitazioni civili, abitazioni economiche, ville e villini, uffici, negozi, magazzini, laboratori, box, capannoni. Anche la taglia di un immobile è importante, poiché il prezzo non cresce in modo lineare con la taglia, cioè ad es. un immobile di 300 mq non vale – a parità di altri fattori – tre volte il prezzo di uno di 100 mq, bensì meno, in quanto ha minore mercato.

5) GLI ELEMENTI PROPRI DELL’IMMOBILE CHE CI INTERESSA 

Se la superficie commerciale in mq determina il prezzo base di un immobile per una certa zona, tipologia e taglia, a determinare il prezzo dello specifico immobile che vogliamo comprare o vendere contribuiscono una serie di ulteriori elementi, i quali vanno ad accrescere o a diminuire in misura abbastanza precisa il prezzo base appena calcolato. Tali elementi sono, essenzialmente, i seguenti: (1) le caratteristiche interne dell’unità immobiliare: in particolare, esposizione, luminosità, vista e piano; (2) il suo livello di qualità: il buono stato e una distribuzione “moderna” degli spazi, entrambi tipici di case nuove o ristrutturate, nonaggiungono valore al prezzo base, perché sono dati per scontati, ma lo abbattono fino al 30% (il costo della ristrutturazione) se mancano; (3) le caratteristiche ed il livello di qualità dello stabile: un bell’atrio, un giardino curato, materiali pregiati, etc., fanno lievitare il prezzo base; (4) i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole, e così via.

6) VALUTARE LE CARATTERISTICHE INTERNE DELL’IMMOBILE 

Come dicevamo, tra le caratteristiche interne dell’unità immobiliare che occorre valutare ne spiccano tre: esposizione, luminosità e piano, che sono in parte collegate fra loro. La migliore esposizione di una casa è sud/sud-ovest, che garantisce la maggiore luminosità interna, sempre che l’appartamento non sia buio per altre ragioni: ad es., perché esposto su fronte unico, ai piani bassi, seminterrato o soffocato da fabbricati vicini. La luminosità effettiva, che andrà constatata con visite alla casa in vari orari del giorno, può abbattere di molto il prezzo base se risulta scarsa. Per quanto riguarda infine il piano, valgono di più gli attici ed i piani alti. Naturalmente, se per il piano si può tener conto con il coefficiente correttivo della sopra mostrata tabella, per tener conto di esposizione, luminosità, vista – come pure degli altri fattori non parametrizzati: il livello di qualità dell’immobile, le caratteristiche ed il livello di qualità dello stabile, i servizi di zona – gli agenti immobiliari non usano delle tabelle, ma la loro quotidiana esperienza.



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