Comprare casa all’asta giudiziaria: come funziona

zzzz8329Fra le tante forme di investimento immobiliare, l’acquisto di case “all’asta” è probabilmente la più originale, oltre che una delle più vantaggiose. Stiamo parlando, naturalmente, delle aste giudiziarie, che permettono all’acquirente un risparmio assicurato, che in media può arrivare al 30% sul valore pieno del bene.

1) LE ASTE GIUDIZIARIE: DOVE E QUANDO 

Pochi lo sanno, ma almeno una volta alla settimana nei principali tribunali d’Italia un’aula diventa per qualche ora una sorta di miscuglio fra un’agenzia immobiliare e una casa d’aste. E ciò avviene nei giorni in cui si tengono le aste giudiziarie, nelle quali vengono messi in vendita gli immobili sequestrati dallo Stato in seguito a pignoramenti e fallimenti di società. Le aste vengono bandite con largo anticipo e pubblicizzate su Internet in vari siti autorizzati, altrimenti ci si può rivolgere all’Ufficio Esecuzioni Immobiliari della propria città, dove vengono affissi i bandi d’asta con la descrizione degli immobili ed il prezzo di partenza. E negli ultimi tempi, complice la crescita dei pignoramenti subiti da società fallite e famiglie che non ce la fanno a pagare a fine mese la rata del mutuo, le vendite di immobili all’asta sono in aumento: nel 2009 sono statecirca 60.000, il 27% in più rispetto al 2008.

2) COME PARTECIPARE ALL’ASTA

Chiunque può partecipare a un’asta giudiziaria o tramite un proprio mandatario munito di procura speciale o direttamente in prima persona. Una volta individuato l’appartamento che fa al proprio caso, basta solo aspettare il giorno precedente la gara e versare un deposito cauzionale dell’ordine del 10% del prezzo base dell’asta, attraverso un assegno circolare non trasferibile. Il giorno dopo, prima dell’inizio dell’asta, si presenta presso l’Ufficio Esecuzioni Immobiliari o la cancelleria del tribunale una domanda di partecipazione in carta da bollo, allegando la ricevuta del deposito ed eventuali altri documenti richiesti, che variano da città a città. Una volta stabilita la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte, si può aprire la gara fra i vari offerenti, a meno che la vendita non sia del tipo “senza incanto”, cioè con offerta da presentare alla cancelleria in busta chiusa.

3) LO SVOLGIMENTO DELLA GARA 

L’asta giudiziaria si svolge come qualsiasi altra vendita all’incanto. Quando viene fissata l’asta, un perito provvede a stabilire il prezzo di partenza dell’asta per quel determinato immobile, che è di circa il 40-50% inferiore al prezzo pieno di mercato. Una volta iniziata l’asta vera e propria, via via che vengono presentate le varie offerte in linea con le modalità stabilite dal giudice nell’ordinanza di vendita, il prezzo base tenderà ad alzarsi. Naturalmente, in tali gare occorre fare attenzione alla concorrenza di agenzie immobiliari e studicommerciali, che guardano sempre con molto interesse a questo tipo di aste. Chi riesce ad aggiudicarsi l’immobile – facendo l’offerta più alta – ha 30 o 60 giorni di tempo per versare l’importo fissato, da cui occorre ovviamente detrarre il deposito già sborsato, mentre i concorrenti che non si sono aggiudicati alcun bene possono ritirare subito il proprio deposito.

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4) VANTAGGI E SVANTAGGI DELL’ACQUISTO ALL’ASTA 

Per un investitore, il risparmio dell’acquistare un immobile a un’asta giudiziaria può essere notevole, arrivando in media al 30% del valore di mercato dell’oggetto, che può essere una villa, un appartamento, unintero stabile o addirittura un grosso complesso residenziale. Fra l’altro, oggi non si compra più “a scatola chiusa”: prima di fare l’offerta, chi intende partecipare all’asta può infatti visitare l’immobile in vendita. Lo svantaggio è però quello di dover sborsare tutta la cifra necessaria all’acquisto in contanti, oltre che saldarla entro il termine di 30 o 60 giorni dall’aggiudicazione del bene. È tuttavia possibile richiedere finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati con il tribunale che ha disposto la venditaall’incanto. Dunque, per chi dispone della necessaria liquidità o di tali finanziamenti, l’acquisto all’asta può costituire un’ottima alternativa a quello tradizionale.

5) UN RISCHIO ALQUANTO SINGOLARE 

L’acquisto all’asta giudiziaria è un meccanismo di vendita collaudato e sicuro – 10 giorni dopo l’aggiudicazione, l’immobile viene trasferito all’acquirente con un provvedimento del giudice equivalente a un rogito notarile – e di fatto presenta un unico e piuttosto singolare tipo di rischio. Spesso, infatti, in occasione di tali aste nelle aule e nei corridoi dei tribunali si aggirano o proprietari che minacciano gliastanti per poter ricomprare il proprio bene, o individui senza scrupoli che, per estorcere denaro ai partecipanti, minacciano rialzi d’asta, e si dichiarano disposti a ritirarsi dalla gara in cambio di una congrua “buonauscita”: da qualche migliaio di euro finanche al 10-15% della base d’asta. In entrambi i casi, la cosa migliore da farsi è rivolgersi subito ai Carabinieri che piantonano l’aula e denunciare il ricatto, oppure documentare prima il pagamento o il ricatto per far scattare le manette all’estortore.



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