Compromesso di vendita: il contratto preliminare

zzzz63861) COSA È IL CONTRATTO PRELIMINARE 

Quando l’acquirente si è messo verbalmente d’accordo con il venditore, affinché l’accordo non sia nullo in quanto solo verbale (anche se accompagnato dal rilascio della ricevuta dell’acconto versato), occorre stipulare tra le parti un contratto preliminare – o “compromesso”: un atto necessariamente fatto per iscritto destinato ad essere sostituito, al momento del rogito presso il notaio (spesso, quindi, a distanza di vari mesi), dal contratto definitivo. Pertanto, esso si limita soltanto a fissare gli estremi più importanti dell’accordo di compravendita, tuttavia va affrontato con la massima diligenza, per cui, specie se il contratto è stato predisposto dalla controparte, è opportuno farsi assistere da un legale. In assenza del contratto preliminare, il venditore potrebbe cambiare idea, restituire l’acconto ricevuto ed annullare l’accordo verbale di compravendita senza dover pagare il “doppio della caparra”.

2) I PUNTI-CHIAVE DELL’ACCORDO 

Il contratto preliminare deve contenere le seguenti informazioni minime: (1) generalità del venditore e del compratore, compresa data e luogo di nascita; (2) descrizione dell’immobile (dati catastali o, se si tratta di un edificio in costruzione, planimetria); (3) prezzo, con l’eventuale clausola di revisione del prezzo per le consegne o i pagamenti differiti; (4) condizioni di pagamento (scadenza, mutuo, etc.); (5) consegna dell’appartamento (se è un edificio in costruzione occorre prevedere una penale per l’eventuale ritardo); (6) garanzia del venditore in ordine alla regolarità della costruzione circa le norme edilizie vigenti, ed alla libertà dell’immobile da diritti di terzi, servitù e del regolare pagamento dei tributi dovuti, degli eventuali mutui e delle spese condominiali fino alla data del contratto, etc.; (7) competenza delle tasse e spese del trasferimento (in genere a carico dell’acquirente).

3) ALTRI ASPETTI DI CUI TENER CONTO 

Se l’appartamento che si va ad acquistare è in affitto, è bene che il contratto preliminare riporti la scadenza del contratto e il canone mensile dell’inquilino, con la solita penalità nel caso in cui non si possa prendere possesso entro il termine previsto. Se poi l’acquirente si accolla un mutuo già esistente, occorre indicare nel contratto il debito residuo che risulta dall’ultima ricevuta in mano al venditore. Inoltre, è bene indicare nel compromesso la posizione del venditore e dell’acquirente per quanto riguarda il regime patrimoniale dei coniugi. Infine, è bene fornire una descrizione dell’immobile il più accurata possibile, precisandone la struttura interna, gli edifici con cui confina, il numero di vani, etc. quand’anche vi fosse l’atto catastale originale, che potrebbe essere stato nel frattempo “superato” da una successiva domanda di condono con relativo riaccatastamento.

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4) LA CAPARRA CONFIRMATORIA 

La firma del contratto preliminare è di solito accompagnata dal versamento al venditore di una caparra del 10% dell’importo totale dell’acquisto, tramite un assegno o un bonifico. Esistono due tipi i caparra: la “confirmatoria” e la “penitenziale”. È bene optare per la prima, poiché in questo modo, se l’acquirente è inadempiente, il venditore ha diritto a trattenerla, ma se è il venditore ad essere inadempiente l’acquirente ha il diritto a riceverla doppia, ed eventualmente incrementata a risarcimento del danno subito, oppure dichiedere l’adempimento forzoso del contratto. Nel caso della caparra penitenziale, l’unico obbligo di entrambe le parti è relativo alla caparra secondo quanto appena descritto, senza ulteriori tutele legali. Pertanto, la clausola sulla caparra va inclusa nel contratto e, se non è specificato di che tipo di caparra si tratti, si intende automaticamente che è la caparra confirmatoria.

5) L’ASSISTENZA DI UN ESPERTO 

Dovrebbe essere chiara, a questo punto, l’importanza del contratto preliminare e del perché sia opportuno ricorrere fin da quest’atto – se non addirittura dalla proposta irrevocabile di acquisto – all’assistenza di un legale: un avvocato o un notaio. Se, per esempio, non si include nell’atto definitivo la clausola che comprende la garanzia sull’inesistenza di arretrati tributari e il venditore non è in regola con tali pagamenti, la responsabilità del pagamento ricadrebbe sull’acquirente e questi non avrebbe la possibilità dirivalersi sul venditore. In generale, poiché il contratto preliminare dovrebbe essere il più possibile simile al contratto definitivo stipulato dal notaio, e poiché le clausole del compromesso sono già vincolanti, il consiglio è di rivolgersi al notaio di fiducia – scelto come di prassi dall’acquirente, che è la “parte debole” – fin da questa fase, ed affidarsi senz’altro alle sue mani esperte.



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