Costruire casa su misura: quanto costa e si guadagna

zzzz49461) CICLI IMMOBILIARI 

Da sempre, il mercato immobiliare è stato caratterizzato da periodi di “vacche magre” e altri di”vacche grasse”. In particolare, tale mercato ha delle salite e discese periodiche con un aspetto grafico simile fra loro, dette cicli immobiliari, i quali storicamente hanno una durata di circa quindici anni. Tali cicli sono generati sia da fattori interni che influenzano la legge della domanda e dell’offerta alla base di ogni mercato (ad es., il ritardo temporale che intercorre fra la commissione di un progetto edilizio ed il completamento della relativa costruzione) sia da fattori esterni (ad es., l’andamento economico generale). Nella fasi ascendenti di un ciclo, il mercato è nelle mani dei venditori, mentre in quelle discendenti è nelle mani dei compratori, i tempi medi di vendita di una casa sono di vari mesi, i volumi degli scambirisultano ridotti, ed i prezzi proposti dal venditore vanno diminuiti di un 10-15%, talvolta anche di un 20%, prima di chiudere la transazione, a patto di avere il denaro “sull’unghia”.

2) PREVISIONI PER I PROSSIMI ANNI 

Nel 2007, in coincidenza con l’inizio dello sgonfiarsi dell’enorme bolla immobiliare creatasi a livello globale negli anni precedenti, in Italia si è arrivati, dopo la più lunga fase di crescita del dopoguerra, alla fine del sesto ciclo immobiliare dal dopoguerra, il quarto dal 1965. Attualmente nel nostro Paese ci troviamo quindi in una fase di contrazione, con diminuzione forzata dei prezzi degli immobili. Si prevede che questa situazione perdurerà, dato che l’IMU sulle seconde e terze case zavorra il mercato immobiliare e non ha oggi senso fare previsioni su un orizzonte temporale lungo. In ogni caso, occorre tenere d’occhio anche il mercato immobiliare europeo e quello statunitense, che ha dato origine allo scoppio della bolla immobiliare mondiale a causa della crisi dei cosiddetti “mutui subprime” e che anticipa, nell’andamento, il mercato immobiliare europeo. Di solito, comunque, i prezzi degli immobili ed i corsi azionari tendono a muoversi in parallelo, e la ripresa del mattone è normalmente preceduta da un boom della Borsa.

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3) L’INVESTIMENTO CON LA RIVALUTAZIONE IDEALE 

Ovviamente, per un investitore l’ideale è comprare un immobile non in un momento qualsiasi, ma alla fine di un ciclo discendente (o all’inizio della risalita, una volta convinti che i prezzi hanno toccato il fondo), e venderlo alla fine di un ciclo ascendente. Durante la fase di discesa del mercato immobiliare, è meglio stare alla larga dagli immobili ed evitare ogni acquisto, mentre si tratta della fase ideale per chi deve cambiare casa. Tuttavia, per fare un buon investimento, non basta comprare al minimo di un ciclo immobiliare: bisogna, ad es., scegliere bene la tipologia della casa, la zona e la tempistica, poiché quest’ultima varia dalle grandi città ai piccoli centri. Un immobile – tanto più se piccolo e di pregio – situato non in un posto qualsiasi ma nelle zone centrali di prestigio di una grande città rappresenta, in genere, il miglior investimento dal punto di vista della “rendita annua”, poiché tende a fornire un reddito maggiore (per unità di superficie) se viene affittato, ed a rivalutarsi più di altri immobili.

4) UN MERCATO A DUE VELOCITÀ 

Durante un ciclo immobiliare, i prezzi non variano nella stessa misura per tutti gli immobili, ma lo fanno in modo più o meno accentuato a seconda della zona e dello “status” della casa. In particolare, quando si è nella fase di salita di un ciclo immobiliare, in genere l’aumento maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nel centro e nel semicentro delle grandi città, mentre in periferia e nelle semiperiferie gli aumenti sono più contenuti. Inoltre, gli aumenti sono maggiori per gli immobili di pregio rispetto a quelli più economici,e maggiori per le abitazioni nuove oppure completamente ristrutturate rispetto a quelle da ristrutturare. Analogamente, quando si è nella fase di discesa di un ciclo immobiliare, di solito il calo maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nei posti e per gli immobili che sono saliti troppo, mentre tengono le case qualitativamente più valide, come quelle di pregio o di recente costruzione. Dunque, riassumendo conviene acquistare, al minimo del mercato, immobili di pregio siti nel centro delle grandi città.

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5) LO SFASAMENTO TEMPORALE 

Il grafico dell’andamento nel tempo delle quotazioni immobiliari in Italia è la rappresentazione di un valore medio, perché nella realtà bisogna fare i conti con le dinamiche di mercato locali e con quelle specifiche di un determinato settore o segmento. In generale, le case non variano di prezzo nello stesso momento in tutte le città, bensì vi è una sorta di leggero sfasamento temporale (che può essere dell’ordine di 6-18 mesi) rispetto al ciclo del grafico, che è, appunto, solo una media: sono i grandi centri abitati – in particolare Milano e Roma, oltre alle circa 10 aree urbane più importanti d’Italia – a trascinare il mercato per primi, sia nella fasi di salita che di discesa, trainando poi gli scambi e le quotazioni di tutte le altre città e cittadine, cioè i medi e piccoli centri. Inoltre, vi sono degli immobili che comunque conservano meglio il loro valore nel tempo: sono quelli ben disegnati e accessoriati posti nelle zone centrali o strategiche delle città e che si trovano in stabili d’epoca o comunque ben tenuti.



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