Fondi immobiliari quotati italiani: cosa sono

zz4367I fondi immobiliari sono fondi che investono nell’acquisto o costruzione di beni immobili (tipicamente complessi industriali e/o commerciali, ma non solo), che si rivalutano e possono essere affittati. Si tratta tuttavia di fondi chiusi, cioè hanno un patrimonio predefinito, il quale non può variare a seguito di nuove sottoscrizioni e rimborsi, e che è suddiviso in un numero predeterminato di quote.

Le quote, quindi, possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità, solo durante la fase di offerta, che si svolge prima di iniziare l’operatività vera e propria del fondo ed è di solito conosciuta solo dagli “addetti ai lavori” e dagli investitori istituzionali, ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza. È comunque possibile acquistarle o venderle in Borsa nel caso siano ammesse a quotazione. Tuttavia, ciò può essere fonte di grosse delusioni per alcuni investitori superficiali.

Inoltre, acquistando fondi immobiliari non si investe direttamente in immobili, bensì in uno strumento finanziario. Potete controllare la quotazione (o NAV) di ogni fondo immobiliare sul Sole 24 Ore del sabato. Tuttavia, in genere la quotazione di mercato dei fondi immobiliari – nel caso decidiate di venderli – è più bassa rispetto al valore reale della quota mostrato dal NAV.

Il valore reale di un fondo immobiliare chiuso sta scritto nel rendiconto che è firmato da un perito che stima il valore effettivo di mercato delle proprietà del fondo immobiliare. Tuttavia, il mercato dei fondi immobiliari è poco liquido, per cui il valore di mercato della quota oscilla parecchio nel tempo. Le cedole pagate sono di solito alte, ma il capitale investito rischia di restare immobilizzato per un periodo di tempo lungo, specie se alla scadenza dei fondi vi sono problemi con la vendita del patrimonio.

I fondi immobiliari investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Sono classificati in base ai soggetti ai quali si rivolgono (retail o investitori qualificati) ed alle modalità di acquisizione degli immobili. La data di scadenza segna anche il momento in cui il patrimonio verrà ripartito, e distribuito, come stabilito all’interno del prospetto informativo. Di solito, poi, viene anche previsto un obiettivo di rendimento.

Ci sono, in pratica, due modi per poter guadagnare con un fondo immobiliare: (1) versare la propria quota e sperare che, alla scadenza del fondo, il prezzo degli immobili sia più alto di quando abbiamo aderito, così da ottenere un ricavo; (2) siccome i fondi immobiliari sono quotati in borsa, vendere le proprie quote quando pensiamo che il mercato immobiliare abbia raggiunto il picco massimo dei prezzi essendo al culmine di un cosiddetto “ciclo immobiliare”.

Introdotti in Italia nel 1998, i fondi immobiliari hanno avuto un successo sempre più crescente per la propria capacità di conservare valore attraverso il passare del tempo, rappresentando un’alternativa particolarmente attraente rispetto agli investimenti di tipo tradizionale, specie in fasi del ciclo economico in cui gli altri tipi di impieghi finanziari non risultavano particolarmente interessanti.

I fondi immobiliari possono essere considerati un investimento sicuro dato che, sul lungo termine, il mattone tende sempre ad aumentare il proprio valore, anche se vi sono periodi di crisi in cui il valore di mercato delle case cala molto. Perciò, la bontà dell’investimento dipende molto dalla fase del ciclo immobiliare in cui si acquistano i fondi. Gli immobili sono comunque anche un bene rifugio, cioè mantengono il  potere di acquisto del capitale investito anche quando l’inflazione è elevata.



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