Guida acquisto casa da privati: cosa fare e verificare

zzzz6728Generalmente, la compravendita di un immobile è un processo abbastanza lungo e complesso che si svolge attraverso vari momenti, o fasi, che qui riassumiamo: la fase della ricerca, la fase della proposta di acquisto, la fase dei controlli, la fase del contratto preliminare e, infine, la fase conclusiva.

1) LA FASE DELLA RICERCA 

La ricerca di un immobile può essere fatta in prima persona – risparmiando parecchi soldi, anche se ciò richiede tanto tempo libero per girare e pubblicare un bel po’ di annunci sia online che sulla stampa specializzata – oppure tramite un mediatore o un’agenzia immobiliare, che è la soluzione più sicura ed efficiente se si hanno delle scadenze temporali ben precise, fermo restando che un canale non esclude l’altro e che normalmente, per massimizzare la probabilità di trovare quanto cercato, ci si affida a più agenzie immobiliari contemporaneamente site nella zona in cui più ci piacerebbe trovare casa. Quando si compra casa, non bisogna avere fretta: iniziate a vedere alcune case, fatevi un’idea dei prezzi e diffidate di chi vuol farvi firmare subito un contratto.

2) LA FASE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO 

Se trovate tramite un’agenzia una casa che vi sta bene, se abitate in una grande città l’agente immobiliare non si accontenterà di un accordo sulla parola ma vi chiederà di firmare una cosiddetta proposta irrevocabile di acquisto, che è il corrispettivo del contratto a vendere che ha con il venditore. Firmando tale contratto, vi impegnate a comprare, versando di solito anche una piccola caparra. Poiché tale proposta contiene tutte le modalità di pagamento e gli aspetti più rilevanti che saranno confermati nel contratto preliminare, è una sorta di “piccolo compromesso” e non va sottovalutata. Se quindi nel documento che l’agente vi sottopone c’è qualche clausola non chiara, o se comunque non vi fidate, è bene che vi facciate consigliare da un esperto di fiducia fin da questa prima fase.

3) LA FASE DEI CONTROLLI 

Consiste nell’effettuare, direttamente o tramite un esperto avvocato o notaio, i vari controlli sulla moralità e sullo status del venditore – privato o impresa che sia – sull’esistenza o meno di eventuali oneri o vincoli gravanti, sulla regolarità edilizia, sullo stato dell’immobile, etc. Infatti, quando compro un immobile, devo essere sicuro della validità giuridica dell’acquisto e avere garanzie sulla possibilità di godere e disporre di quanto sto acquistando, per cui l’immobile in questione deve essere libero da oneri e vincoli di qualsiasi tipo. Pertanto, si dovranno effettuare tutti i dovuti accertamenti, a cominciare da quelli presso le Conservatorie dei registri immobiliari, nonché presso le anagrafi comunali – se il venditore è sposato – al fine di verificare gli eventuali diritti del coniuge, e così via.

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4) LA FASE DEL CONTRATTO PRELIMINARE 

Consiste nella stipula fra le parti del contratto preliminare – noto anche come “compromesso” – con il versamento al venditore di un primo acconto sul prezzo pattuito (solitamente intorno al 10%), la cosiddetta “caparra”. Il compromesso si limita soltanto a fissare per iscritto, pena la nullità, gli estremi più importanti dell’accordo di compravendita, tuttavia va affrontato con la massima diligenza, per cui, specie se il contratto è stato predisposto dalla controparte, è opportuno farsi assistere da un legale. Questa fase comprende anche il periodo successivo, che può durare anche diversi mesi, nel quale possono essere versati successivi acconti e perfezionate formalità burocratiche o giuridiche, svolti lavori all’edificio, etc., da parte del proprietario-venditore.

5) LA FASE CONCLUSIVA 

Vede la stipula davanti al notaio del contratto definitivo, il pagamento del saldo del prezzo e la consegna giuridica e di fatto del bene immobile. Questa fase è nota anche come “rogito”, dal nome dell’atto pubblico di vendita, che va a sostituire il contratto preliminare stipulato in precedenza fra le parti. Il notaio dà lettura testuale dell’atto medesimo dinanzi al venditore e all’acquirente, dopodiché procede a far firmare l’atto ed i relativi allegati ad entrambe le parti, che poi saldano il conto fra loro. All’acquirente sarà in seguito consegnata copia autentica del rogito, con gli estremi della registrazione e della trascrizione nei registri immobiliari. Il notaio chiederà in sede di stipula un acconto del suo onorario, ed il saldo del suo credito, invece, una volta eseguita la registrazione dell’atto.



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