Investimento in fondi immobiliari: conviene?

zz3579Il mercato dei fondi immobiliari offre notevoli opportunità per chi comprende il valore di questi fondi ed ha la giusta prospettiva di investimento. In Italia, oggi, esistono pochi fondi immobiliari: sono in tutto una decina, perché il nostro Paese è molto arretrato su questo versante, nonostante questi fondi garantiscano all’investitore un flusso costante di reddito, sia pure al prezzo di una scarsa liquidabilità.

Il guadagno di un fondo immobiliare deriva dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote. Questo mercato può offrire dai 2 ai 4 punti percentuali in più rispetto all’inflazione. Quindi rende meno di un investimento azionario. Il mercato immobiliare ha però un grosso pregio: è abbastanza non correlato con i mercati finanziari, dato che i cicli del mercato immobiliare sono molto, ma molto più lunghi dei cicli dei mercati finanziari.

Gli strumenti finanziari che sono poco correlati (come le azioni con le obbligazioni) permettono di costruire dei portafogli “efficienti”: cioè portafogli finanziari che hanno il miglior rapporto rischio/rendimento possibile, anche considerando l’interazione che i vari strumenti finanziari hanno fra di loro. Dunque, i fondi immobiliari sono molto importanti non tanto per il loro rendimento “puro”, ma proprio per il fatto di essere assai poco correlati con i mercati finanziari mobiliari.

Quindi una strategia di investimento intelligente è inserire i fondi immobiliari nel proprio portafoglio in una percentuale che va dal 5% al 15%. Chi ha investito in un fondo immobiliare chiuso non può però chiedere il rimborso della quota al fondo (dato che il gestore non può vendere un fabbricato per rimborsare il sottoscrittore), bensì deve trovare sul mercato qualcuno che compri la sua quota.

La quotazione in un mercato regolamentato è prevista dalla legge e garantisce al capitale una maggiore liquidabilità. I partecipanti possono poi rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali capital gain o penalizzati dal market discount, ovvero dalla differenza che esiste in un determinato momento tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota.

Il valore reale di un fondo immobiliare chiuso sta scritto nel rendiconto che è firmato da un perito che stima il valore effettivo di mercato delle proprietà del fondo immobiliare. Tuttavia, essendo un mercato poco liquido, quello che conta in pratica è il prezzo di mercato, determinato dalla legge della domanda e dell’offerta, che in Italia non arriva mai a valorizzare il fondo per tutto il suo valore reale.

Di conseguenza un tipo possibile di investimento è l’acquisto di fondi immobiliari a prezzi di mercato più bassi del loro valore reale: infatti, se acquisto un immobile del valore stimato, ad esempio, di 1 milione di euro alla cifra di 750.000 euro sapendo che fra 7 anni avrò l’intero controvalore reale e che nel frattempo riceverò un reddito intorno al 5-6% l’anno, è chiaro che si tratta di un buon investimento se non ho necessità, a mia volta, di liquidarlo anzitempo.

La regolamentazione vigente prevede che, per la valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento, le SGR si avvalgano di esperti indipendenti. L’intervento degli esperti è volto a garantire l’oggettività e l’indipendenza della valutazione dei beni immobili, resa particolarmente delicata per l’assenza di parametri oggettivi di riferimento per la determinazione del loro valore.

Dal punto di vista degli oneri, i costi che gravano sui fondi immobiliari sono inferiori a quelli dei tradizionali fondi di investimento. La similitudine vale solo per chi sottoscrive le quote al momento dell’emissione, perché chi subentra in un secondo momento lo fa comprando le stesse sul mercato. I costi pagati sono quindi pari a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle “comuni” azioni.



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