Investire in appartamenti da affittare: conviene?

zzzz5995In genere, chi compra un immobile già locato fa un vero affare, tuttavia deve avere i soldi alla mano e aspettare l’occasione giusta, magari approfittando dello stato di necessità del venditore, dopodiché è sufficiente rivendere l’appartamento – ma anche in questo caso senza fretta – per incassare la notevole plusvalenza. Inoltre, si può tenere l’immobile affittato per un periodo più o meno lungo, ricavandone anche un reddito mensile.

1) INVESTIRE IN UN IMMOBILE CHE DÀ UN REDDITO 

Dopo l’introduzione dei patti in deroga, che hanno liberalizzato il mercato dell’affitto (in precedenza assai meno vivace per via dell’equo canone) permettendo ai proprietari maggiori guadagni dall’affitto di un immobile, il rendimento di un investimento immobiliare che garantisca un reddito mensile derivante dal canone di affitto pagato dal locatario è diventato molto competitivo rispetto ai classici investimenti dei risparmiatori italiani: in passato, Bot e altri Titoli di Stato, oggi fondi comuni obbligazionari e simili. Ovviamente, l’investimento in un immobile che dà un reddito in quanto affittato è, dal punto di vista del reddito annuale ricavato, tanto più interessante quanto più l’obbligazionario rende poco – rendimento che in una certa misura è legato all’inflazione – e (qualora si acquisti accendendo un mutuo), quanto più i tassi dei mutui sono bassi. In ogni caso, se si compra l’immobile già locato quando si è al minimo del ciclo immobiliare, si può guadagnare molto rivendendolo libero dopo alcuni anni.

2) ACQUISTARE CASA COL MUTUO E AFFITTARLA 

Negli anni Cinquanta e Sessanta non era difficile investire su un appartamento in affitto: bastava tirar fuori subito di tasca propria una piccola parte del costo della casa e poi accollarsi un mutuo, che poteva facilmente essere ripagato dall’affitto. Adesso è ancora possibile un’operazione del genere? Sicuramente oggi i prezzi degli immobili hanno delle quotazioni più alte rispetto a qualche generazione fa, dal momento che il numero di mesi di stipendio di una persona necessari per acquistarne uno è cresciuto a dismisura; per cui, anche se si possiedono i requisiti per poter accendere un mutuo, occorre mettere di tasca propria una cifra piuttosto rilevante, pari al 25% del costo dell’immobile. Inoltre, ammesso che grazie al patrimonio di famiglia uno possa disporre di questa somma, data la precarietà del lavoro e la rarità dei contratti a tempo indeterminato ormai sono pochi i giovani che hanno i requisiti necessari per accedere a un finanziamento come il mutuo. Dunque, oggi le strade per fare affari con le case sono altre.

3) IL VANTAGGIO DI COMPRARE CASE GIÀ LOCATE 

Una strada estremamente interessante per fare un buon investimento in campo immobiliare è senza dubbio quella di acquistare un appartamento già locato, poiché questo tipo di case costano il 25-30% meno rispetto a quelle libere, e prima o poi rivenderle una volta liberate dall’inquilino, cosa in genere fattibile nel giro di qualche anno. Dunque, non solo costano meno e dunque e più facile potersele permettere, ma se le acquistiamo con il mutuo (che copre il 75% del costo dell’immobile) è un po’ come se virtualmente recuperassimo quel 25% che ci dobbiamo aggiungere di tasca nostra, poiché quando andremo a rivendere la casa – una volta libera dall’inquilino – potremo realizzare una plusvalenza economicamente interessante. Naturalmente, affinché quest’ultima sia realmente del 25% o anche ben superiore, occorre comprare e vendere nelle fasi giuste del ciclo immobiliare: in pratica, occorre comprare al minimo (o almeno, in una fase ascendente) del ciclo e rivendere a un massimo del mercato.

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4) QUANTO SI PUÒ GUADAGNARE DALL’AFFITTO 

Se non ci si attende di guadagnare dalla rivalutazione dell’immobile perché magari il mercato è stagnante, occorre ricevere un canone di affitto adeguato al capitale investito. La nuova disciplina dei “patti in deroga” all’equo canone, entrata in vigore nel 1992, permette ai proprietari di guadagnare delle cifre interessanti in tal senso da un immobile in locazione (appartamento, box, etc.). Rendono di più, percentualmente sul capitale investito, gli appartamenti di piccolo taglio e di buona qualità siti nelle zone di pregio o comunque qualificate delle aree centrali o semicentrali dei grandi centri urbani (a cominciare da Roma, Milano, Firenze, etc.), che oltretutto sono sempre molto richiesti anche dai compratori e si rivalutano di più nel tempo. Il rendimento lordo di un immobile è dell’ordine del 5-6% l’anno sul prezzo dello stesso, ma solo per appartamenti piccoli, sui 50 mq: appena la superficie aumenta, crolla quasi della metà. In tal caso, il rendimento effettivo – cioè al netto delle imposte – raramente supera il 2% annuo.

5) PERCHÈ NON CONVIENE AFFITTARE CASE LIBERE 

Il basso reddito annuo che si può ricavare da un canone di locazione, in genere, non giustifica l’acquisto di una casa libera per poi affittarla, anche se questo è ancora oggi l’investimento immobiliare più diffuso per chi compra la casa come bene-rifugio. Infatti, se a un certo punto avremo la necessità di rivenderel’immobile ed al momento di farlo quest’ultimo non sarà libero, ci rimetteremo almeno il 20% del suo valore (a parità di altri fattori), mentre se l’appartamento era già locato al momento dell’acquisto ciò non succede. D’altra parte, se si vuole evitare ogni rischio, bisognerebbe lasciarlo sfitto. Al contrario, investendo in una casa già locata, male che vada lo rivenderemo locato e non guadagneremo dalla plusvalenza, ma se va bene – fra l’altro, il neoproprietario rileva l’eventuale procedura di sfratto allo stesso punto in cui si trovava con il vecchio locatario – di solito nel giro di circa 5-8 anni possiamo venderlo libero (dopo averlo affittato con un rendimento interessante) e realizzare un buon guadagno.



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