Nuda proprietà e diritto di usufrutto: come funziona

zzzz6786Uno degli investimenti sulle case più interessanti in assoluto – specie se nell’ottica del lungo termine – è senza dubbio rappresentato dall’acquisto della “nuda proprietà” di un immobile, che di fatto permette di comprare un appartamento a un prezzo nettamente inferiore al pieno valore di mercato.

1) COSA È LA NUDA PROPRIETÀ 

La “nuda proprietà” – concetto che ormai da molti anni comincia a farsi largo anche in Italia – significa scissione della piena proprietà di una casa in due parti: da una parte l’usufrutto, che è il diritto per il proprietario che mette in vendita la nuda proprietà a godere dell’immobile fino alla sua morte, e dall’altra, appunto, la nuda proprietà, cioè il diritto di proprietà dell’acquirente che è come “parcheggiato” in attesa di ricongiungersi con l’altra metà alla morte del proprietario. L’aspetto interessante per l’usufruttuario è chepraticamente non esistono rischi: il suo problema è rappresentato soltanto da un’equa valutazione del valore della sua casa. Complice il progressivo invecchiamento della popolazione italiana e lo Stato disastrato del sistema pensionistico italiano, secondo alcuni questo diventerà nei prossimi anni – ma un po’ lo si vede già oggi – uno degli investimenti immobiliari più diffusi, anche se è frenato dal fatto che difficilmente le banche italiane erogano un mutuo per tale tipo di acquisto.

2) I VANTAGGI PER IL VENDITORE 

A vendere la nuda proprietà sono di solito delle persone anziane senza eredi che vogliono mettersi in tasca decine – se non centinaia – di milioni di euro, che permettono loro di vivere più serenamente, mantenendo al contempo il diritto di abitare nella propria casa finché vivono, senza quindi dover rinunciare alle proprie abitudini. In questo modo, rendono liquido un capitale altrimenti inutilizzato e si mettono al riparo dalle spese straordinarie, che sono a carico del nudo proprietario. Inoltre, lo stesso usufruttuario può godere di ulteriori frutti economici cedendo in affitto l’immobile per un periodo determinato, magari allo stesso nudo proprietario e con lo scopo di ritirarsi in una casa di riposo confortevole e adatta alle sue esigenze (in tal caso può richiedere al nudo proprietario una “buonauscita”). Infine, l’usufruttuario può, in qualsiasi momento, vendere assieme al nudo proprietario la piena proprietà dell’immobile ed avrà, in tal caso, diritto a riscuotere la quota relativa al valore dell’usufrutto.

3) IL GIUSTO PREZZO PER LA “NUDA PROPRIETÀ” 

Esistono delle tabelle specifiche, basate sull’aspettativa di vita media alle varie età, in grado di quantificare statisticamente la durata dell’investimento e quindi anche il rendimento finale. Ad es., se il proprietario ha 70 anni, la sua speranza di vita è di 11 anni (14 se è una donna, 16 se la casa è abitata da una coppia). Da un simile dato, si può calcolare il giusto abbattimento di prezzo – che però non è fissato per legge – rispetto al prezzo pieno di mercato dell’immobile, che compensa la non disponibilità immediata del bene ed il mancato reddito dell’investimento. Nel caso di un appartamento del valore di 400.000 euro (e di un proprietario maschio di 70 anni), ed ipotizzando che se affittato darebbe un reddito medio netto annuo dicirca 12.000 euro, il giusto abbattimento risulterebbe del 35-40%, pari ad almeno 140.000 euro in meno. In generale, più il proprietario è anziano e minori sono le sue speranze di vita, e dunque minore è anche il possibile abbattimento sul valore di mercato dell’immobile.

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4) VANTAGGI PER L’ACQUIRENTE

A comprare la nuda proprietà, invece, sono persone – tipicamente di reddito medio-alto – che fanno un investimento senza avere alcuna fretta di monetizzarlo, dal momento che fanno una “scommessa” sulla vita dell’usufruttuario: saranno quindi fortunate se quest’ultimo non vivrà a lungo, ma non potranno lamentarsi se un vecchietto di 70 anni supererà la boa dei 90. L’acquirente ha inoltre numerosi vantaggi: (1)di non avere oneri fiscali o spese, se non quelle straordinarie; (2) il vantaggio fiscale di dichiarare nel rogito una valore più basso della piena proprietà; (3) la possibilità di acquistare a un prezzo conveniente appartamenti di qualità; (4) facilità di gestione, perché non si deve sollecitare un inquilino a pagare l’affitto; (5) la “liquidabilità” dell’investimento, poiché c’è la possibilità di rivendere in qualsiasi momento la nuda proprietà acquistata. L’acquirente, infine, prima di comprare può accertarsi delle condizioni psico-fisiche del venditore richiedendo un certificato dal medico di famiglia.

5) CONSIGLI PER ACQUIRENTE E VENDITORE 

All’acquirente, si consiglia di non cedere nel contratto con il venditore l’usufrutto bensì il “diritto di abitazione”, per evitare che l’appartamento venga affittato a terzi (che comunque non possono rimanere nell’appartamento per più di 5 anni dalla morte dell’usufruttuario), oppure si può concedere l’usufrutto con “diritto di prelazione”. Inoltre, affinché l’investimento sia conveniente, lo “sconto” sul valore pieno di mercato dovrà essere almeno del 30%, in caso contrario è meglio rivolgersi al mercato degli appartamenti affittati; e, affinché l’acquisto della nuda proprietà risulti concorrenziale con altre forme di investimento, l’attesa per il ricongiungimento con l’usufrutto non dovrebbe superare i 10 anni. Al venditore, invece, si consiglia di far valutare l’appartamento da un perito o da un esperto agente immobiliare, e di controllare che l’immobile sia in regola dal punto di vista del condono edilizio perché, se dopo si scopre che non lo è, il compratore potrebbe sottoporre il venditore a dei “ricatti”.



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