Rogito notarile casa: tempi e costi

zzzz39901) COSA È IL ROGITO: IL CONTRATTO DEFINITIVO 

Il “rogito” – cioè l’atto pubblico di vendita – è l’atto conclusivo della compravendita, e si svolge davanti a un notaio, che darà lettura testuale dell’atto medesimo dinanzi al venditore e all’acquirente, dopodiché egli procede a far firmare l’atto ed i relativi allegati ad entrambe le parti. L’atto in questione è un contratto definitivo che va a sostituire il contratto preliminare stipulato in precedenza fra le parti. Pertanto, se il preliminare è stato già redatto con la consulenza del notaio, sarà simile all’atto definitivo. In ogni caso, dovrà contenere le varie clausole già illustrate nella nostra pagina sul contratto preliminare. All’acquirente sarà in seguito consegnata copia autentica del rogito, con gli estremi della registrazione e della trascrizione nei registri immobiliari. Il notaio chiederà in sede di stipula un acconto del suo onorario, ed il saldo del suo credito, invece, una volta eseguita la registrazione dell’atto.

2) IMPOSTE E VALORE DICHIARATO NELL’ATTO 

Il notaio provvede a pagare, al momento della registrazione dell’atto di compravendita, le relative imposte: ovvero, imposta di registro, ipotecaria e catastale. Dal 1° gennaio 2007, le sole persone fisiche che acquistano immobili (e relative pertinenze) per uso abitativo – dunque che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali – possono fare esplicita richiesta al notaio che la base imponibile per il calcolo di tali imposte sia rappresentata non dal valore di mercato dell’immobile (cioè dal corrispettivo effettivamente pagato al venditore) bensì dal (ben più basso) suo valore catastale, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito con il venditore, pena la perdita del beneficio e il pagamento di una penale. Sono escluse da tale agevolazione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo: terreni, negozi, uffici, etc.

3) VENDITE SOGGETTE AD IVA: IL “VALORE NORMALE” 

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva – cioè, in pratica, quando il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori – la base imponibile per le imposte da pagare è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. In questa situazione di vendita soggetta ad Iva, l’Ufficio delle Entrate può rettificare direttamente la dichiarazione Iva annuale del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al cosiddetto “valore normale” del bene: ovvero, il prezzo mediamente praticato per beni dello stesso tipo o similari in condizioni di libero mercato e al medesimo stadio di commercializzazione nel tempo e nel luogo più prossimi. In pratica, il valore normale viene calcolato attraverso coefficienti che tengono conto del taglio, del piano e della categoria catastale dell’immobile.

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4) IL PAGAMENTO DEL PREZZO 

Per quanto riguarda il pagamento del prezzo dell’immobile, esistono varie forme di pagamento, tra cui le più frequenti sono: (1) pagamento ripartito tra la data delle firma del preliminare e la data del rogito notarile; (2) permuta con altro immobile o forma mista; (3) pagamento per contanti alla consegna; (4) pagamento dopo la consegna dell’immobile, rateizzato mediante accensione di mutuo; (5) pagamento rateizzato mediante accensione di mutuo. La formula (1) è quella che si incontra di gran lunga più di frequente (in questo arco di tempo, di solito, avviene anche la consegna dell’immobile): la somma richiesta al momento del preliminare è in genere dell’ordine del 10% del totale, mentre la restante parte può essere saldata tutta insieme al rogito oppure essere “spalmata” in qualche modo in una o più tranches nel tempo che intercorre tra il compromesso ed il rogito.

5) LA SCELTA E L’ONORARIO DEL NOTAIO 

È prassi consolidatissima che a scegliere il notaio sia l’acquirente – il quale, essendo tenuto a pagarlo, ne è il vero cliente – e, nel caso in cui l’agenzia immobiliare o il venditore tendano a proporre o imporre un proprio notaio, occorre rifiutarsi in modo fermo. La parcella del notaio è legata al valore dell’immobile, ma anche al numero di pagine dell’atto e ad altre voci. Esiste, comunque, un onorario-base per gli atti standard più importanti – come vendite, donazioni, etc. – che può essere aumentato da 1 a 3 volte (quindi si può dover pagare fino a 4 volte l’onorario-base) a seconda della difficoltà dell’atto. Il “trucco” per evitare che la parcella di base lieviti è fornire al notaio i documenti che stanno dietro la stipula: certificato catastale, stato ipotecario, documenti sullo stato patrimoniale dei coniugi, etc. Inoltre, è sempre bene chiedere un preventivo a più notai ai – almeno tre – ai quali si espone il proprio caso, e poi scegliere liberamente.



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